Thị trường bất động sản liệu có “sốt” trở lại?

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết tại một cuộc hội thảo về thị trường BĐS diễn ra mới đây, trong 11 tháng năm 2014 tại Hà Nội ước tính có khoảng 10.000 giao dịch thành công tăng 200% so với cùng kỳ 2013; Còn tại Tp.HCM có khoảng 8.800 giao dịch thành công, tăng gần gấp 1,5 lần so với 2013.

Nhìn vào con số giao dịch này có thể nhận thấy giao dịch trên thị trường không kém sôi động so với những năm thị trường “sốt”. Con số trung bình mà một số công ty tư vấn, nghiên cứu như Savills hay CBRE đưa ra vào giai đoạn những năm 2010 cũng chỉ khoảng 13.000 đến 14.000 giao dịch mỗi năm.

Tuy nhiên, khác biệt giữa thị trường hiện nay so với trước đó là tính thanh khoản cục bộ. Trong khi trước đây toàn thị trường sôi sục ở hầu hết các dự án mở bán thì nay lại chỉ diễn ra ở những dự án có vị trí trung tâm, hạ tầng tốt, sản phẩm tốt…

Bên cạnh đó, tổng dự nợ tín dụng bất động sản có dấu hiệu tốt hơn so với tốc độ tăng chung đạt khoảng 12%. Điều này cho thấy dòng tiền từ ngân hàng bắt đầu có xu hướng đổ mạnh vào BĐS. Theo Thống đốc dự báo tăng trưởng tín dụng 2014 vào khoảng 13%, do đó, thị trường BĐS cuối năm có nhiều cơ hội khởi sắc hơn.

Thực tế thị trường cho thấy số lượng dự án chào bán, bung hàng cũng diễn ra rầm rộ trong những tháng vừa qua. Trong đó, điều đáng chú ý là có nhiều dự án đã khởi động trở lại, các lễ khởi công, lễ bán hàng, lễ bàn giao nhà, thăm nhà mẫu…diễn ra liên tục. Người mua nhà bắt đầu có niềm tin trở lại khí có nhiều dự án đảm bảo được các cam kết của mình.

Dòng sản phẩm căn hộ cao cấp quay trở lại sau nhiều năm được cho là án binh bất động, tồn kho nhiều. Tuy nhiên, thời gian gần đây phân khúc này cải thiện đáng kể về giao dịch. Nhiều dự án ở nội đô thậm chí trở thành “hàng hot”, giá liên tục tăng như Thăng Long Number One, Mandarin Garden, Discovery Complex, Royal City, Times City, Hòa Bình Green City…hiện mặt bằng giá thường cao hơn khoảng 10% đến 20% so với 2013. Có ý kiến cho rằng giá một số dự án căn hộ cao cấp nội đô hiện nay còn lập gần bằng “đỉnh” năm 2010 với mức giá khoảng 40-45 triệu đồng/m2.

Một số dư án mới đây công bố giá ra thị trường cũng ở mặt bằng khá cao như Tòa B Hòa Bình Green City khoảng 43-44 triệu đồng/m2 (gồm VAT và nội thất), Vinhomes Nguyễn Chí Thanh có căn cũng xấp xỉ 70 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, ở phân khúc bình dân và trung bình lại đang có sự chững lại đáng kể mặc dù giao dịch vẫn chủ yếu diễn ra ở phân khúc này. Tuy nhiên, do lượng cung thời gian gần đây đưa ra thị trường ở mức tương đối lớn so với sự hấp thụ của thị trường hiện nay. Nhưng ở một số dự án có vị trí tốt, tiến độ ổn định như Helios Tower 75 Tam Trinh, Capital Garden 102 Trường Chinh, HP Lanmark Tower, Thăng Long Victory…vẫn thu hút được khách hàng và đạt doanh số bán cao.

Sự phục hồi và sôi động hẳn lên ở các dự án khiến nhiều ý kiến lo ngại thị trường “sốt ảo” trở lại gây hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Tuy nhiên, qua trao đổi với chúng tôi một số nhà chuyên môn cho rằng thị trường BĐS hiện nay khác nhiều so với trước đây nên khó có thể xảy ra điều này.

Ông Nguyễn Quốc Khánh -Chủ tịch liên minh sàn BĐS G5- cho rằng thị trường “sốt” thường xuất hiện ở những năm trước đây khi cung thiếu cầu nhiều, thị trường địa ốc kỳ vọng quá lớn vào việc đầu tư, đầu cơ với lợi nhuận từ kênh đầu tư BĐS rất cao và hấp dẫn.

“Tuy nhiên, những năm gần đây, thị trường ở giai đoạn điều chỉnh, khi nền kinh tế vĩ mô ổn định, lãi suất cho vay thấp nên nhu cầu mua nhà sẽ cao hơn, giao dịch thành công cũng cho thấy tốt lên rất nhiều so với năm trước. Vì thế, việc “sốt ảo” là khó có thể xảy ra nhưng thị trường ấm lên thì có thể xảy ra vì nhu cầu của người dân ngoại tỉnh về nhà ở khá cao, mua nhà cho con cái lập nghiệp khá lớn”- Ông Khánh phân tích.